Сделки с недвижимостью. Надёжное и безопасное приобретение недвижимого имущества.

May 28th, 2011 by admin

Сделки с недвижимым имуществом. Введение.

Практически каждый из нас хоть раз за жизнь сталкивается с вопросами покупки или продажи недвижимого имущества, найма или аренды помещений, а многим приходится заниматься этим регулярно или периодически. Процесс получения недвижимости в собственность довольно строго регламентирован нормативными актами, и поэтому при покупке, как продавцу, так и покупателю необходимо соблюсти все формальные требования для того, чтобы сделка имела юридическую силу.

Поскольку в большинстве случаев стоимость недвижимости весьма существенна, то и риски велики. Как известно, где большие деньги и можно быстро заработать – там много разного рода аферистов, мошенников и лиц просто «паразитирующих» на кармане продавца и покупателя. Участникам сделки следует чётко понимать, что в сфере недвижимости некоторые люди рискуют только деньгами, а некоторые ещё и единственным местом проживания. Ни в коем случае не стоит относиться к покупке или продаже, обмену или аренде недвижимости легкомысленно. Это может Вам «дорого» стоить.

Прежде всего, не следует безрассудно доверять лицам, которых Вы впервые видите. К сожалению, не все маклеры, агенты по недвижимости и другие посредники являются добросовестными. Правосознание жителей Латвии гораздо ниже большинства европейцев и многие обманутые впоследствии просто не используют свои права на защиту, т.к. не верят в наши судебные и другие правоохранительные учреждения, в возможность добиться справедливости честному человеку или попросту боятся начинать судебный процесс. Мошенники и аферисты этим успешно пользуются.

Мы с уверенностью заявляем, что отказ от своих прав в случае их нарушения это в корне неправильно! Нужно бороться за свои права! Идеальной судебной системы не существует нигде в мире, но сам факт отказа от своих прав на защиту, пренебрежение ими, безвольное подчинение обстоятельствам и делает правовую систему слабой. Но неприятных последствий и судебных разбирательств можно избежать, правильно спланировав сделку и грамотно оформив необходимые документы.

Второе очень важное правило – внимательно читайте договор и все сопутствующие документы, которые Вы подписываете. Не торопитесь, вникайте в детали, а в случае сомнений – проконсультируйтесь с независимым специалистом. Не слушайте тех, кто торопит Вас, уверяя, что в договоре всё правильно и справедливо, на обоюдовыгодных условиях. Каждая сторона отвечает за свои действия и за то, что подписывает. Ваше право не только ознакомиться с договором, но и предложить другие условия.

Если Вы не уверены, что Вам известны все нюансы при сделках с недвижимостью, не пожалейте потратить немного денег на подготовку документов у специалиста, как минимум, на консультацию – это может сэкономить Вам гораздо большую сумму.

Теперь немного коснёмся конкретики и определённых деталей.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ:

Покупка или продажа квартиры это наиболее часто встречающийся вариант сделки с недвижимостью. Куплю-продажу квартиры можно разделить на следующие этапы:

1.    УСТАНОВЛЕНИЕ ЖЕЛАЕМЫХ ПРАМЕТРОВ И ВЫБОР ПОДХОДЯЩЕГО ВАРИАНТА.

Самый простой этап – определитесь с тем, что Вы хотите купить. Прежде всего, подумайте о своих финансовых возможностях и о возможности привлечения дополнительного финансирования. Исходя из возможностей, подберите подходящий вариант на рынке жилья.

2.    ОСМОТР И СБОР ИНФОРМАЦИИ.

Осмотрите объект, проверьте его фактическое состояние. Обязательно выясните следующее:

2.1.   Право собственности продавца или доверенность на продажу и оформление документов.

2.2.   Проверьте, внесена ли квартира или другая недвижимость в Земельную книгу, есть ли отметки об отягощениях и ограничениях.

2.3.   Не является ли собственность совместным имуществом супругов. Нет ли у кого-то права первой руки или права выкупа.

2.4.   Попросите ознакомиться с инвентаризационным делом. Проверьте, не произведена ли незаконная перепланировка.

2.5.   Задолженности по квартплате и коммунальным платежам, по налогам и др.

2.6.   Выясните информацию о задекларированных лицах.

2.7.   Проверьте счета за квартиру и коммунальные услуги – что входит в услуги, какой тариф, есть ли аренда земли.

2.8.   Общая задолженность жильцов дома перед домоуправлением – если она чрезмерная, то можно столкнуться с проблемой отключения некоторых услуг во всём доме.

2.9.   Узнайте об авариях в доме и необходимых ремонтных работах.

В принципе хорошо бы осмотреть весь дом и поговорить с соседями. К примеру, зимой и весной – мокрые стены верхних этажей дома свидетельствуют о том, что протекает крыша, стены, неисправна система водостока. Покупая квартиру в многоэтажном доме, не ограничивайте себя поездкой на лифте – пройдитесь также и по лестнице, которая может рассказать о многом. Грязь, рисунки на стенках, бутылки и шприцы – очевидные признаки неблагоприятной обстановки. Узнайте о наличии подвала, о том, как он используется. Первые этажи без подвалов, как правило, более холодные.

3.    ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ

Как уже было сказано ранее – оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество с занесением в Земельную книгу строго регламентировано. Нужна письменная форма сделки, нотариальное оформление, как минимум одного из документов (договор купли или прошение о закреплении).

Основные документы:

3.1.   Договор купли – это главный документ, в которым прописаны все существенные условия, определён предмет договора, права и обязанности сторон. Следует обратить внимание на решение споров и рассмотрение споров в третейских судах. Закон о защите прав потребителя запрещает оставлять потребителя без выбора суда. Однако в договоре между физическими лицами такой исход дела возможен.  Настоятельно рекомендуем заключать договора купли-продажи недвижимости при помощи специалистов.

Оформляя договор купли в нашем бюро – Вы не только получите качественный договор, но и сможете существенно сэкономить  по сравнению с оформлением документа у нотариуса.

3.2.   Прошение о закреплении – этот документ необходим для Земельной книги, по сути, является обыкновенным бланком. При стандартной ситуации его оформление у нотариуса обходится около 50 LVL. Оформляя договор купли у нас, а прошение у нотариуса Вы экономите больше, поэтому рекомендуем оформлять документы именно в таком порядке.

3.3.   Договор задатка – необязательная часть сделки. Чаще всего требуется в случаях, когда для приобретения недвижимого имущества необходимо получить кредит и в случаях, когда покупатель обещает заплатить в ближайшее время. Покупатель даёт задаток, продавец обязуется не продавать квартиру на протяжении установленного промежутка времени. Покупатель отказывается от обязательств – теряет задаток. Продавец отказывается продавать – возвращает в двойном размере.

3.4.   Занесение в Земельную книгу – внесение договора купли и прошения о закреплении, а также квитанции об оплате гос. пошлины, после чего происходит закрепление права собственности на недвижимое имущество.

3.5.   Специальное сообщение СГД (VID) – продавец должен подать после продаже квартиры специальное сообщение в Службу государственных доходов.

4.    ОПЛАТА. ПРОЦЕСС ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ

Этот процесс может быть выбран по договорённости и установлен по выбору сторон. Примеры:

4.1.   Оплата в момент подписания договора.

4.2.   Оплата в нотариальной конторе в момент подписания прошения о закреплении.

4.3.   Частичная оплата до и после.

4.4.   Открытие счёта сделки в банке (деньги будут переведены на специальный счёт; затем оформляется прошение о закреплении; затем деньги будут переведены продавцу).

4.5.   другие варианты.

5.    УПЛАТА НАЛОГОВ И ПОШЛИН.

5.1.   Продавцу в случае, если квартира находилась в его собственности менее 5 лет, и в квартире не было задекларировано его место жительства на протяжении одного года – необходимо уплатить подоходный налог с населения от прибыли за продажу квартиры.

Разумеется – только в том случае, если прибыль была. Обращайтесь в наше бюро для консультаций по этому вопросу.

5.2.   Покупателю необходимо уплатить государственную пошлину и канцелярскую пошлину за закрепление недвижимого имущества в Земельной книге на своё имя.

Обращайтесь в наше бюро для выяснения размера государственной пошлины (он может отличаться в зависмости от степени родства и свойства, а также от  вида договора)

КАК КУПИТЬ ЗЕМЛЮ. ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Приобретение в собственность земельного участка это более сложный процесс по сравнению с приобретением квартирной собственности. Здесь следует обратить внимание на то, что было описано ранее и на целый ряд дополнительных факторов.

Главная задача – выяснить, подходит ли для Ваших целей конкретная земля? Нужно определить статус земли, разрешено ли на ней строить, есть ли сервитуты, проведены ли коммуникации, не проходит ли красная линия и т.д.

Предлагаем Вам обратить внимание на следующие детали:

  1. Планировочное архитектурное задание – этот документ является основой для разработки строительного проекта и содержит определённые требования по планированию и застройке земельного участка, запросите его у собственника земли.
  2. План земельных границ – этот документ содержит план земли; указывает размеры; коммуникации и сервитуты; отображает статус земли и красные линии.
  3. Удостоверение земельной книги – отображает права собственности и отметки об ограничениях.
  4. Разрешение на строительство (если таковое уже получено.)

Существует ещё ряд нюансов, как например, расстояние до границы земли соседа. Если здание расположено ближе, чем 3 метра до границы соседнего земельного участка, то высота крыши в любой точке не может превышать 4,5 метров в этой зоне (3 м). Или необходимо письменное согласие собственника соседней земли с указанием высоты, на которую он согласен. Об этом делается запись в отделе Земельной книги

Обращайтесь в юридическое бюро JurTec для оформления документов и получения консультаций.

КАК АРЕНДОВАТЬ ИЛИ СНЯТЬ КВАРТИРУ, ПОМЕЩЕНИЕ. КАК СДАТЬ ЖИЛЬЁ, ЗЕМЛЮ В АРЕНДУ ИЛИ НАЙМ.

Следует знать, что между терминами аренда и наем есть определенная разница:

Аренда – договор, по которому предоставляется или обещается пользование плодоносящей вещью для сбора плодов с неё. К примеру, сдаёте помещение для организации магазина или салона красоты. Жилой дом или квартира также может быть предметом договора аренды, если договор предусматривает дальнейшую сдачу в наем или аренду.

Договора найма – все остальные договоры, дающие права пользования вещами или правами. К примеру, наймом называется договор, по которому одна сторона предоставляет другой помещения для проживания.

Сдача в наем жилья (квартиры, дома, дачи) или сдача в аренду недвижимости (здания, помещения, земли) также подразумевает значительные риски.

Наниматель или арендатор (съемщик) рискует заплатить деньги и не получить права пользования, какого-либо из условий, потерять залог, столкнуться с претензиями других арендаторов или с претензиями настоящего хозяина.

Наймодатель или арендодатель (хозяин, владелец) рискует не получить плату; понести ущерб в связи с порчей собственности, понести другие убытки (неполученная прибыль); рискует на время лишится доступа к своему имуществу; получить задолженность за коммунальные и другие услуги.

Самый главный документ при арендных отношениях – это договор аренды. Перед тем, как приступить к оформлению договора обязательно нужно собрать больше информации о второй стороне, проверить паспортные данные,  задекларированное место жительства. Желательно узнать насчёт места работы, выяснить информацию о возможности платить по счетам. Съемщику важно убедиться в правах второй стороны распоряжаться имуществом.

Договор аренды или найма может содержать массу различных нюансов, как например, количество проживающих лиц; количество гостей и время их приёма; размещение животных; определённые виды деятельности в помещениях; разные способы уплаты аренды и оплаты счетов.

Рекомендуем Вам обратиться для консультаций и составления договора аренды или договора найма к нам в офис.

ВАЖНО ЗНАТЬ:

1)      Физическое лицо – арендодатель или наймодатель, который предоставляет другому физическому лицу помещения или землю за вознаграждение, должен быть зарегистрирован в Службе государственных доходов и обязан платить подоходный налог с населения в размере 25%.

2)      Физическое лицо – арендодатель или наймодатель, который предоставляет юридическому лицу помещения или землю за вознаграждение, может не быть зарегистрированным, если юридическое лицо само удерживает и уплачивает подоходный налог с населения в установленном размере.