Darījumi ar nekustamiem īpašumiem. Droša nekustamā īpašuma iegāde.

May 28th, 2011 by admin

Darījumi ar nekustamo īpašumu. Ievads.

Praktiski katram no mums – kaut vienu reizi savas dzīves laikā nākas sastapties ar nekustamā īpašuma pirkšanas vai pārdošanas jautājumiem, telpu nomas vai īres jautājumiem, bet daudziem nākas ar to nodarboties regulāri vai periodiski. Nekustamā īpašuma iegūšanas process īpašumā ir diezgan stingri reglamentēts ar normatīviem aktiem, tāpēc īpašuma tiesību pārējas gadījumā, kā pārdevējam, tā arī pircējam jāievēro visas formālās prasības lai darījumam būtu juridiskais spēks.

Tā kā vairākumā gadījumos nekustamā īpašuma vērtība ir diezgan būtiska – arī riski ir pietiekami lieli. Kā zināms, kur ir lielā nauda un ir iespēja ātri nopelnīt – tur ir daudz dažāda veida afēristu, krāpnieku un cilvēku kuri vienkārši „parazitē” uz pārdevēja un pircēja kabatām. Darījuma dalībniekiem skaidri jāsaprot, ka nekustamo īpašumu sfērā daži riskē ar naudu, bet daži arī ar vienīgo dzīvošanas vietu. Nekādā gadījumā nedrīkst nodarboties ar nekustamā īpašuma pirkšanu vai pārdošanu, maiņu, nomu vai īri vieglprātīgi. Tas var dārgi maksāt.

Pirmkārt, nedrīkst neapdomāti ticēt personām, kuras Jūs redzat pirmo reizi. Diemžēl, ne visi mākleri, nekustamā īpašuma aģenti un citi starpnieki ir labticīgi. Latvijas iedzīvotāju tiesiskā apziņa ir zemāka salīdzinoši ar eiropiešu vairākumu un daudzi apkrāpti cilvēki vēlāk neizmanto savas tiesības uz tiesisko aizsardzību, jo viņi netic mūsu tiesu institūcijām un citās tiesībsargājošās instancēs, iespējām panākt taisnīgumu godīgam cilvēkam vai vienkārši baidās uzsākt tiesas procesu. Krāpnieki un afēristi veiksmīgi izmanto šo faktoru savā labā.

Mēs droši paziņojam, ka atteikties no savām tiesībām to pārkāpšanas gadījumā ir galīgi nepareizi! Jācīnās par savām tiesībām! Ideālas tiesu sistēmas nav nevienā pasaules vietā, bet pati atteikšanās no tiesībām uz aizsardzības faktu, to niecība, gļēva pakļaušanās apstākļiem – tas viss arī padara tiesības sistēmu vāju. Bet no nepatīkamām sekām un tiesas procesa var izvairīties, detalizēti saplānojot darījumu un pareizi noformējot dokumentus.

Otrais ļoti svarīgs noteikums – uzmanīgi lasiet līgumu un visus pavaddokumentus, kurus Jūs parakstāt. Nesteidzieties, iedziļināties detaļās, šaubu gadījumā – konsultējaties ar neatkarīgo speciālistu. Neklausiet tos, kuri Jūs steidzina, apgalvojot, ka līgumā viss ir kārtībā, ka viss ir godīgi un abām pusēm izdevīgi. Katra puse atbild par savām rīcībām un par to, ko paraksta. Jūsu tiesības ir ne tikai pilnīgi iepazīties ar līgumu, bet arī piedāvāt savus nosacījumus.

Ja Jūs neesat droši, ka Jums ir zināmas visas nianses sakarā ar darījumiem ar nekustamiem īpašumiem, nežēlojiet mazliet naudas dokumentu sagatavošanai pie speciālista vai vismaz konsultācijai – tas palīdzēs ietaupīt Jums daudz lielāku summu.

Tagad ķersimies klāt pie svarīgiem momentiem darījumiem ar nekustamiem īpašumiem.

KĀ NOPIRKT DZĪVOKLI:

Dzīvokļa pirkšana vai pārdošana – ir visizplātītākais darījumu variants ar nekustamiem īpašumiem. Dzīvokļa pirkumu var sadalīt dažos posmos. Dzīvokļa iegāde pa soļiem:

1.    VĒLAMO PARAMETRU NOTEIKŠANA UN PIENĀCĪGO VARIANTU IZVĒLE.

Visvienkāršākais posms – padomājiet, ko un par kādu cenu Jūs vēlaties nopirkt. Vispirms padomājiet par savām finansiālām spējām un par iespēju pieaicināt papildfinansējumu.

2.   OBJEKTA APSKATE UN INFORMĀCIJAS SAVĀKŠANA

Apskatiet objektu, pārbaudiet to faktisko stāvokli. Obligāti izdariet sekojošo:

2.1.   Uzziniet par pārdevēja īpašuma tiesībām vai par pilnvarojuma tiesībām nodarbojoties ar nekustamā īpašuma pārdošanu.

2.2.   Pārbaudiet vai nekustamais īpašums ir reģistrēts Zemesgrāmatā? Vai ir kādi apgrūtinājumi vai citas atzīmes?

2.3.   Uzziniet, vai īpašums ir laulāto kopīgā manta vai nē? Vai ir otrā laulātā piekrišana? Uzziniet par pirmpirkuma vai izpirkuma tiesībām?

2.4.   Paprasiet iepazīties ar inventarizācijas lietu. Pārbaudiet vai bija veikta nelikumīga pārplānošana?

2.5.   Parādi par dzīvokli un komunālajiem maksājumiem, nodokļiem un citiem pakalpojumiem.

2.6.   Uzziniet par deklarētām personām.

2.7.   Daudzdzīvokļu mājas gadījumā – labi būtu uzzināt arī par kopējo mājas iedzīvotāju parādu (pārmērīga parāda gadījumā – var tik atslēgta kāda pakalpojuma piegāde mājai).

2.8.   Avārijas mājā un nepieciešamie remontdarbi.

Principā mēs Jums iesakām apskatīt visu māju un parunāt ar kaimiņiem. Piemēram, ziemā un pavasarī – augšējo stāvu slapjas sienas liecina par to, ka mājā tek jumts, sienas vai ūdens notekas sistēmas nav kārtībā. Pērkot dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, neierobežojiet sevi ar braukšanu liftā – pastaigājiet arī pa kāpnēm, kuras var mums pastāstīt daudz par šo māju. Netīrumi, zīmējumi uz sienām, pudeles un šļirces – nelabvēlīgas atmosfēras acīmredzamas pazīmes. Uzziniet par pagrabu un to izmantošanu. Pirmie stāvi bez pagraba, parasti ir aukstāki.

3.  DOKUMENTU KĀRTOŠANA

Kā jau bija teikts, īpašuma tiesību pārējas noformēšana uz nekustamo īpašumu ar ierakstīšanu Zemesgrāmatā ir diezgan stingri reglamentēts process. Jābūt rakstiskā darījuma formai, vismaz viena dokumenta notariāla apliecināšana (pirkuma līgums vai nostiprinājuma lūgums).

Pamatdokumenti:

3.1.   Pirkuma līgums – galvenais dokuments, kurā ir iekļauti visi svarīgi nosacījumi, noteikts līguma priekšmets, pušu tiesības un pienākumi. Jāpievērš uzmanība uz strīdu izskatīšanas jautājumu, proti, uz strīda izskatīšanu šķīrējtiesā. Patērētāju tiesību aizsardzības likums aizliedz atstāt patērētāju bez tiesas izvēles, bet gadījumā ar līgumu starp divām fiziskām personām tāds variants ir iespējams. Rekomendējam noslēgt Jums pirkuma līgumu ar speciālistu palīdzību.

Noformējot nekustamā īpašuma pirkuma līgumu mūsu birojā – Jūs ne tikai dabūsiet kvalitatīvu līgumu, bet arī būtiski ietaupīsiet salīdzinoši ar līguma noformēšanu pie notāra.

3.2.   Nostiprinājuma lūgums – šis dokuments ir nepieciešams iesniegšanai Zemesgrāmatā, pēc būtības, tā ir parasta veidlapa. Standartsituācijā to noformēšana pie notāra izmaksās ap Ls 50. Gatavojot pirkuma līgumu pie mums birojā, bet nostiprinājuma lūgumu pie notāra Jūs ietaupīsiet vairāk, tāpēc ieteicam Jums kārtot dokumentus tieši tādā kārtībā.

3.3.   Rokas naudas līgums – neobligāta darījuma daļa, visbiežāk ir vajadzīgs gadījumos, kad nekustamā īpašuma iegādei jāsaņem kredīts vai situācijās, kad pircējs apsola samaksāt tuvākajā laikā. Pircējs iedod rokas naudu (naudu vai citu vērtību) pārdevējam, bet pārdevējs apņemas noteikto laika periodu nepārdot citiem minēto nekustamo īpašumu. Gadījumā ja pircējs atsakās no pirkšanas – viņš zaudē rokas naudu, bet gadījumā ja pārdevējs atsakās pārdot, viņam jāatdod rokas nauda divkāršajā apmērā.

3.4.   Īpašuma ierakstīšana Zemesgrāmatā – īpašuma tiesību nostiprināšana pēc nepieciešamo dokumentu iesniegšanas (pirkuma līgums, nostiprinājuma lūgums, kvīts par valsts nodevas un kancelejas nodevas samaksas).

3.5.   Speciālais paziņojums VID – pārdevējam jāiesniedz speciālo paziņojumu Valsts ieņēmumu dienestam par dzīvokļa pārdošanu.

4.   NORĒĶINI UN APMAKSA. NAUDAS NODOŠANAS PROCESS.

Šo procesu var izvēlēties un noteikt pēc pušu vienošanām. Daži piemēri:

4.1.   Pirkuma cenas samaksa līguma parakstīšanas brīdī.

4.2.   Apmaksa nostiprinājuma lūguma parakstīšanas brīdī.

4.3.   Daļēja samaksa līdz un pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas.

4.4.   Darījuma kontā atvēršana bankā – lielo summu  gadījumā iesakām izmantot šo variantu. Pircējs pārskaita naudu specialajā kontā; pēc tam tiks noformēts nostiprinājuma lūgums un īpašuma tiesības reģistrēti Zemesgrāmatā.

5.    APMAKSA. NAUDAS PĀRSKAITĪŠANA

Samaksāt par nekustāmo  īpašumu var dažādos veidos un naudas samaksas process var tikt izvēlēts saskaņā ar pušu vēlmēm. Daži piemēri:

5.1.   Apmaksa līguma parakstīšanas brīdī.

5.2.   Apmaksa notāra birojā nostiprinājuma lūguma parakstīšanas brīdī.

5.3.   Daļēja apmaksa līdz nostiprinājuma lūguma parakstīšanas un pēc tas.

5.4.   Darījuma konta atvēršana bankā (nauda tiek pārskaitīta speciālā kontā, pēc tam tiek noformēts nostiprinājuma lūgums un pircējs reģistrē nekustamo īpašumu uz sava vārda. Kad nekustamais īpašums pāries pircēja īpašumā banka pārskaita naudu pārdevējam)

5.5.   Citi varianti.

6.    NODOKĻU UN NODEVU SAMAKSA

6.1.   Pārdevējam gadījumā, ja nekustamais īpašums (dzīvoklis, māja, ēka, zeme) bija viņa īpašumā mazāk par 5 gadiem un dzīvoklī nebija deklarēta dzīvesvieta 1 gada laikā – jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodokli no peļņas par nekustamā īpašuma pārdošanu.

Protams tikai gadījumā, ja bija peļņa. Konsultējaties mūsu birojā par šo jautājumu.

6.2.   Pircējam jāsamaksā valsts nodeva un kancelejas nodeva par īpašuma tiesību ierakstīšanu Zemesgrāmatā uz sava vārda.

Vēršaties mūsu birojā, lai noskaidrotu valsts nodevas apmēru Jūsu gadījumā (valsts nodevas apmērs ir atkarīgs no pircēja un pārdevēja radniecības vai svainības, kā arī no līguma varianta).

KĀ NOPIRKT ZEMI. ZEMES GABALA IEGĀDE.

Zemes gabala iegāde (pirkšana) īpašumā – ir sarežģītāks process salīdzinoši ar dzīvokļa īpašuma iegādi. Te jāpievērš uzmanība visam, kas bija teikts augstāk un vēl veselai rindai papildus faktoru.

Pērkot zemi, galvenais uzdevums – noskaidrot, vai šis konkrētais zemes gabals der Jūsu mērķiem. Jānosaka zemes status, vai atļauts būvēt uz šīs zemes, vai ir sarkanā līnija un servitūti, komunikācijas utt.

Piedāvājam Jums pievērst uzmanību sekojošajām detaļām:

  1. Plānošanas un arhitektūras uzdevumsšis dokuments ir  pamats būvprojekta izstrādāšanai un tajā noteiktas prasības zemes gabala plānojumam un apbūvei. Pieprasiet to zemes īpašniekam.
  2. Zemes robežu plāns – dokuments, kas atspoguļo zemes gabala teritorijas plānojumu, ietver izmēru, servitūtus un komunikācijas, sarkanās līnijas un zemes status.
  3. Zemesgrāmatas apliecība – zemesgrāmatā ir ierakstītās īpašuma tiesības un apgrūtinājuma atzīmes.
  4. Būvatļauja – atļauja uz konkrētu būvniecību (ja tāda atļauja ir dabūta).

Ir daudz nianšu, kā piemēram, ja ēka izvietota mazākā attālumā kā 3 m no kaimiņu zemes robežas, tad tās jumts jebkura punkta augstums nedrīkst pārsniegt 4,5 m. Šo augstumu drīkst palielināt ar zemesgabala īpašnieka rakstisku piekrišanu, ko viņš apliecina ar parakstu zemesgabala plānojuma lapās, norādot augstumu, kādam viņš piekrīt. Par šādiem gadījumiem jāveic ieraksts Zemesgrāmatā.

Vēršaties juridiskajā birojā JurTec dokumentu noformēšanai un konsultāciju saņemšanai.

KĀ NOMĀT VAI ĪRĒT DZĪVOKLI, MĀJU, TELPAS.  KĀ IZNOMĀT VAI IZĪRĒT NEKUSTAMO ĪPAŠUMU.

Gan noma, gan īre paredz, ka viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas maksu kādas lietas lietošanu. Bet jāzina, ka starp terminiem noma un īre ir nozīmīga starpība.

Nomas līgums –  ar kuru piešķir vai apsola augļu nesējas lietas lietošanu augļu ievākšanai no tās. Piemēram, var iznomāt telpu veikala vai skaistuma salona dibināšanai. Dzīvojamā māja vai dzīvoklis arī varbūt par nomas līguma priekšmetu, ja līgums paredz tālāko nodošanu nomā (apakšnomā) vai īrē.

Īres līgums – pārējie līgumi, kas ļauj lietot tiesības vai lietas. Piemēram, īre ir līgums, saskaņā ar kuru viena puse dod otrai lietošanā telpas dzīvošanai.

Nekustamā īpašuma izīrēšana (dzīvoklis, māja, vasarnīca u.c.) vai nekustamā īpašuma iznomāšana (zemes, telpas, ēkas u.c.) saistītas ar nozīmīgiem riskiem.

Nomnieks vai īrnieks - riskē samaksāt naudu bet nedabūt tiesības lietot priekšmetu vai kādu no svarīgiem nosacījumiem, pazaudēt drošības naudu, sastapties ar citu nomnieku pretenzijām vai ar īsta īpašnieka pretenzijām.

Iznomātājs vai izīrētājs – riskē nedabūt nomas vai īres maksu; ciest zaudējumus sakarā ar īpašuma bojāšanu, citus zaudējumus (neiegūtā peļņa); riskē uz nenoteikto laiku nozaudēt lietošanas tiesības; dabūt parādus par komunālajiem maksājumiem un citiem pakalpojumiem.

Pamatdokuments nomas un īres attiecībās – ir nomas vai īres līgums. Pirms sākt līguma gatavošana – jāsavāc pēc iespējas vairāk informācijas par otro pusi, vismaz jāpārbauda pases dati un deklarētā dzīvesvieta. Labāk uzzināt arī par darba vietu un par iespējam apmaksāt rēķinus. Nomniekam vai īrniekam ļoti svarīgi pārbaudīt otrās puses tiesības rīkoties ar nekustāmo īpašumu.

Īres vai nomas līgums var ietvert daudz visdažādāko nianšu, ka piemēram, dzīvojošo personu daudzums, viesu daudzums, apmaksas veidi, dzīvnieku izvietošana, darbības veidi telpās, komunālo un citu pakalpojumu apmaksas veidi.

Iesakām Jums vērsties konsultāciju iegūšanai vai dokumentu sagatavošanai pie mums birojā.

DER ZINĀT:

1)      Izīrētājam vai iznomātājam, kas ir  fiziskā persona un dod citai fiziskai personai tiesības lietot telpas vai zeme par atlīdzību – jābūt reģistrētām Valsts ieņēmumu dienestā un jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodokli 25% apmērā.

2)     Izīrētājam vai iznomātājam, kas ir  fiziskā persona un dod juridiskai personai tiesības lietot telpas vai zemi par atlīdzību – var arī nebūt reģistrēts Valsts ieņēmumu dienestā gadījumā ja juridiskā persona patstāvīgi ietur un nomaksā iedzīvotāju ienākuma nodokli noteiktā apmērā.